Wohnform im Alter: ETW behalten oder verkaufen mit anschliessender Miete?

Wie sieht der Vergleich aus?

Das Ehepaar Muster überlegt sich, weiter in der Eigentumswohnung (ETW) zu bleiben oder diese zu verkaufen und dann mit dem Verkaufserlös in eine Mietwohnung zu ziehen.

Die Berechnung zeigt: Bei der Miete belaufen sich die gesamten Wohnkosten auf 15'075 Franken pro Jahr. Beim Besitz/Fortführung der ETW sind es insgesamt 26'350 Franken.

Wichtig sind auch die folgenden Punkte:


Planbarkeit Einkommen

Als Mieter/in ist man finanziell flexibler, weil kein Kapital gebunden ist. Den Verkaufserlös aus dem Eigenheim legt man vorteilhaft so an, dass man von einem Teil des Geldes leben kann beziehungsweise die monatlichen Mietkosten reduzieren kann. Der übrige Teil wirft Erträge ab.

Wer sich für das Halten der ETW entscheidet, muss den Verzehr des vorhandenen Vermögens besonders gut planen, damit das Einkommen bis ins hohe Alter gesichert bleibt.


Grundstückgewinnsteuer beachten

Verkauft man das Eigentum und wird Mieter/in, fallen Grundstückgewinnsteuern an. Je länger dabei die Haltedauer ist, desto geringer fällt die Grundstückgewinnsteuer aus.


Tragbarkeit überprüfen

Für den dritten Lebensabschnitt ist eine sorgfältige Budgetplanung wichtig. Nur wer alle Ein- und Ausgaben kennt, kann abschätzen, ob die Mittel ausreichen, um die Wohnkosten bis ins hohe Alter zu tragen.

Bei einer Fortführung des Wohneigentums dürfen die Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen. Ist dies nicht erfüllt, finanziert die Bank in der Regel das Objekt nicht. Darum ist es ratsam, spätestens im Alter von 55 Jahren prüfen zu lassen, wie sich die Vermögenssituation langfristig entwickelt.


Fortführung oder Verkauf mit anschliessender Miete

Ist-Situation:
4½-Zimmer ETW im Bezirk Uster: Marktwert aktuell 1.25 Mio.
Hypothek: 600'000.– mit Neufinanzierung zu 2,7% (10 Jahre fest)

Alternativobjekt zur Miete:
4½-Zimmer Wohnung im Bezirk Uster, Miete 2'800.–/Monat (inkl. NK)

Kalkulation:

Kosten

Miete

Eigentum/Fortführung

Verkauf ETW

Mietkosten

33'600.–

 

 

Hypozins1

 

16'200.–

 

Unterhalt/Erneuerungsfonds Betriebs-/Nebenkosten2

 

10'000.–

 

Steuerbelastung3

625.–

150.–

 

Erlös

 

 

1'250'000.–

Ablösung Hypothek

 

 

-600'000.–

Verkaufsgebühren/Notariat

 

 

-32'000.–

Grundstückgewinnsteuer

 

 

-85'000.–

Nettoerlös

 

 

533'000.–

Vermögensertrag4

-5'000.–

 

 

Reduktion der Wohnkosten5

-14'150.–

 

 

Total Wohnkosten pro Jahr für die kommenden 20 Jahre

15'075.–

26'350.–

 

Kapitalreserve7

250'000.–

 

 

1Annahme: 10-Jahr-Festhypothek mit Laufzeitbeginn 10/2022 (Hypothek: 600'000.–)

2Annahme: 0,8% Kosten auf dem Anlagewert von 1'250'000.–

3Annahme: 25% Grenzsteuersatz
Eigentum: Eigenmietwert (21'000.–) abzüglich Zinsen (16'200.–) und
Nebenkosten (pauschal 20% des Eigenmietwertes = 4'200.–)

4Annahme: 2% Eigenkapitalrendite auf 250'000.– (47% vom Nettoerlös)

5Annahme: Jährliche Reduktion der Wohnkosten bei 20 Jahre Restlebensdauer
(53% des Nettoerlöses; 283'000.– / 20 Jahre)

7Kapitalreserve: (47% vom Nettoerlös)


Annahmen für die Grundstück-Gewinnsteuerberechnung:

Erwerbsdatum: 07/2003 für 750'000.–

Wertvermehrende Investitionen: 40'000.–

Verkaufskosten: 32'000.–

Voraussichtlicher Verkaufspreis: 1'250'000.–

Geplanter Verkaufszeitpunkt: 10/2022


Schlussfolgerung:

  • Im aktuellen Marktumfeld werden sehr hohe Verkaufserlöse erzielt.
  • Somit können langjährige Besitzer einen attraktiven Nettoerlös erzielen, trotz anfallender Grundstückgewinnsteuer.
  • Im vorliegenden Beispiel wäre die monatliche Belastung (Miete) nur rund 1'256 Franken. Als zusätzliche Kapitalreserve würden Sie immer noch über 250'000 Franken verfügen.
  • Im Hinblick auf die Planung des dritten Lebensabschnittes kann die Variante «Verkauf der ETW mit anschliessender Miete» eine vorteilhafte und ideale Strategie bedeuten.

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